3月11日至12日，集团公司组织相关人员考察了杭州市周边的保利·潮起云上府、万科·玖望、绿城•桃李春风等七个精品楼盘，针对项目售楼部装修、样板区、样板房、小区环境、外立面及工程细部等进行观察，为房产项目精准定位提供思路、学习和借鉴。这次学习考察，主要有以下几点体会和收获：

一、都市圈成为国民置业的首选。城市能级越高、人口集聚效益越强。业内有句话叫“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，选择投资的城市主要看该城市在本圈、本省、本市的城市首位度，交通便利度。随着台州纳入宁波都市区“副中心”发展规划的实施，市区的集聚效应也随着交通的发展得到了进一步提升，市区房地产市场日趋活跃，价格洼地也逐渐会被填平。

二、生态资源赋能居住环境。依山傍水、临湖而居，小区景观配套充分借助地理环境造势，做足独一无二的景观文章，打造无界自然的生态居住社区（如绿城桃李春风、桃源小镇、融创森与海项目），使我们很受启发。

三、产品和客户定位精准。如绿城桃李春风项目，省交投一期定位为地中海式大户型别墅和排屋，简单的复制市场上同类型产品，面积大去化难。与绿城牵头合作后，准确把握了市场的瞬息万变，定位为中式小户型排屋及合院，采用分期、分组团开发，提高利润点；规划上因地制宜，实现业主生活、休闲、商业、娱乐、运动、教育全产业链配套需求；销售上主要以生态、家庭颐养生活、未来发展预期等吸引顾客。

四、规划先行文化引领。无论是绿城桃李春风、桃园小镇，还是融创森与海，与其说他们是在造房子，不如说他们是在推动、引领人们未来的一种生活方式。他们倡导的理念：绿城桃李春风的“生活于此不远行”；桃园小镇的“离不开的城市，回得去的田园”，森与海的“未来是我们最大的共识”。这些项目从规划设计开始，就较好地解决了以下几个问题：

一是项目的核心引擎。即具有带动其所在的区域经济增长的城市功能。如地理位置、经济指标、产业属性等等。

二是项目的未来交通。因为其是城市与城市、区域与区域、场所与场所进行功能连结的枢纽。如城际交通系统是高速、高铁，还是机场、码头。如同个城市各节点之间是靠什么关联，城市人车流的主干道是地铁、高架，还是快速干道、隧道。再是影响城市单个区域发展的布局是什么，如聚集和输出人流是靠多重交通体系，还是产业政策等等。

三是项目的功能配套。如由政府规划建设的设施有：机关、医院、学校、公园等；由运营机构投资建设的设施有：超市、商场、艺术馆等；由人口活动自然形成的场所有：文化主题广场、商业一条街等。

四是项目所在区域的人口活动特征。是地缘型还是移民型或是混合型。因为随着城市功能发展，区域发展最外向的表现，也是最终的目的是人员活动特征。

其中交通系统和功能配套的发展状况，是影响项目的健康运作的关键。为此我们要通过锁定敏感值、放大舒适区、创造新价值等系列手段，促使项目产品和客群的精准定位。

五、示范区打造不遗余力。示范区作为客户接触项目的第二场所，同时承担展示和销售功能，各大房企都不遗余力，与样板区形成一体，装修大气、奢华，设计独特。用材上主要体现在使用大面积玻璃、石材、金属等元素，大空间、入口水系及样板景观组成。体会是：一是每个项目均设置示范区，身临其境，具有较强的销售感染力和视觉冲击力。二是每个项目均有样板房，具有较强的实景体验。三是均不惜重金以作品形式打造，而非仅仅是商品，并使其成为该项目的精品。四是室内区位地图电子化和数字化，更好更全面地展示地块的区位位置和交通便利度。值得我们学习和借鉴。

六、不利因素阳光宣言。各项目对不利因素均进行充分表达，开展阳光宣言，实施透明消费，这也是我们这次考察观察到的各大楼盘普遍做法。不管是地上、地下还是整个区域的不利因素，还是户型差异、交付和示范差异，或是销售合同等，均在售楼处显著位置予以公示、公告，减少售后纠纷。

七、住宅立面设计公建化。目前传统的单元式设计已经无法满足现代人的品质需求，公建化精工住宅逐渐成为建筑的主流形式。公建化整体外立面选材上，以大面积玻璃（中空LOW-E钢化玻璃6+12A+6）与铝板（2.5mm厚铝单板，氟碳喷涂）配比，既表现出通透大气的立面效果，又有效提升建筑品质感，更能够为业主带来更充足的阳光与非凡的视野享受。这些公司在建的云栖望府、洪家项目均有所体现。

八、细部展示提升品质。展厅有条件的，设置一些工艺工法展示空间，更有利于宣传产品品质，如万科的工艺工法墙值得借鉴。景观园林细部做法值得目前在建项目参考，样板房精装修——不管是非交付标准和交付标准的住品，材料选择和品牌使用均具有借鉴意义。

当前区域土地市场竞争激烈，市场竞价拿地不超预期很难拿到且风险大，为此需充分发挥国企资源优势，寻找有潜力的待成熟地块，通过与政府合作等模式，通过勾地等手段取得超大地块的战略储备。借鉴本次考察体会，玉环项目开发策划中值得思考的几方面：1、项目定位，打造全龄化颐乐生活小镇为主题；随着社会的发展，养儿防老传统观念正在发生改变，越来越多的老人不再依赖子女，渴望拥有高品质、有尊严的晚年生活，这就需要一个全新的颐养社区，让他们可以更安心地生活。同时又满足都市年轻人对院墅的向往，宅中有院，园中有屋，屋中有院，院中有树，树上见天，天中有月，才是美好生活的开始。2、文化引领居住理念。根据地块位置、属性来输入合适准确的文化理念，并用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务等项目的方方面面。3、交通便利规划配套。主动协调政府交通骨架构建，利于项目近远期发展思路；规划上以低密度、小户型中式墅院为目前主流，达到出则繁花似锦、入则清净悠远居住品质。园外顺应自然，融合建筑与周边海景山色的共融共生，让建筑融于山水，又自成山水中的风景，园内教育引领带动文化、商业、医疗等系列产业发展。4、因该地块待成熟，宜分期、分组团开发有利于提高资金效率，降低项目资金峰值，同时可避免因项目体量大、产品相似、市场容量有限造成的经营风险。

通过本次实地考察学习，不仅开阔了视野，丰富了知识，使我们对未来产业发展也有了一定的了解，知名房企开发产品的思路、特色及营销理念，都给我们留下了深刻印象。为此，我们将从自身产品出发，充分借鉴考察中学到的成果，使我们的产品更具竞争力。

茅秀清

二〇二一年三月